Uno de los puntos que mayor atención captó dentro del mega Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que dictó el presidente, Javier Milei, es el que deroga la polémica Ley de Alquileres. “Para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, había dicho el mandatario al momento de referirse a este punto.

La norma había comenzado a regir el 30 junio de 2020 -en pleno Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio-, y había sido modificada en octubre de este año. Debido a ello, cabe destacar que este DNU no tiene efecto retroactivo, por lo cual la derogación no afectará los contratos vigentes, muchos de los cuales pautan una duración de tres años y actualización semestral.

Pero aquellos contratos de alquiler que se rubriquen mientras rija el DNU volverán a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015. Esto implica que durarán dos años, que sus actualizaciones se darán en plazos semestrales, y deberán ser previamente pactadas entre el inquilino y el propietario -y deberán estar consignadas en el contrato-.

El DNU fue publicado ayer en el Boletín Oficial, y entrará en vigencia el jueves. Ahora, Milei cuenta con 10 días para enviar el DNU a la comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso. Esta, a su vez tiene 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del DNU, y enviarlo al plenario de ambas Cámaras para que sea tratado. Si la comisión no se expide durante ese período, las Cámaras deben abocarse de oficio al tratamiento del DNU. El Senado y Diputados solo pueden aceptar o rechazar este documento; es decir, no pueden agregar correcciones o quitar texto. Y se resuelve por mayoría absoluta -mitad más uno- de los miembros presentes. Si, finalmente, el cuerpo rechaza el DNU, este dejará de regir, pero los contratos firmados durante ese tiempo seguirán vigentes.

Puntos clave

El DNU estipula, además, una modificación respecto de la moneda de pago y de la actualización. “Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. (Y) el juez que eventualmente intervenga (no podrá) obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el DNU.

Y en caso de que no se haya establecido plazo, se tomará el que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado. En los contratos de locación con destino a vivienda permanente será de dos años; y para los otros destinos  -oficinas o locales-, de tres años.

En síntesis, el mercado de alquileres volverá a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación reformado en 2015. Y se libera la posibilidad de hacer contratos en todo tipo de moneda.

Otro aspecto importante que implica la derogación de la Ley de Alquileres es que los contratos ya no se deben inscribir en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Además, las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia, inquilino y propietario podrán acordar sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato. “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, dice el DNU.

Como se dijo renglones arriba, el DNU determina que los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes. Y tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no impide, sin embargo, el control judicial de las cláusulas abusivas.

El DNU le permite a las partes determinar libremente la cantidad entregada en concepto de depósito de garantía, la moneda en que se dará, y la forma en que se devolverá al finalizar el alquiler.

En cuanto a la rescisión del contrato, el inquilino podrá hacerlo en cualquier momento, abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

El inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino. También puede resolverlo si el propietario incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Otro cambio que se da a partir del DNU presidencial tiene que ver con que el inquilino ya no podrá compensar alquiler con gastos que están a cargo del propietario. Mientras regía la ley, frente un daño urgente en la propiedad -rotura de un caño de agua, por ejemplo-, el inquilino le avisaba al propietario, y si en 24 horas no se gestionaba el arreglo, aquel tenía el derecho solucionarlo por su cuenta y luego descontarse el costo de la cuota del alquiler. Ahora, las partes deberán contemplar esas situaciones en el contrato.

Finalmente, con la vigencia del DNU ya no se requerirá mediación prejudicial obligatoria para iniciar el proceso de desalojo.